安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司
Anhui Changping land real estate asset price assessment Co. Ltd.
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房地产评估案例一

来源:百度文库作者:佚名网址:http://wenku.baidu.com/view/7d93b521aaea998fcc220e57.html?re=view

房地产评估案例一

案例

评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况

(一)估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。

1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下:

权利人:××有限公司

坐落:××路××号

土地权属性质:国有出让

土地用途:工业

地号:(略)

土地使用期限:1996-04-05至2046-04-04止

土地总面积:29,032

建筑面积:6,791

房屋类型:工厂

建筑结构:钢混

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。

2、估价对象四至情况

估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司。

3、估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。

(二)影响因素说明

1、个别因素分析

(1)建筑物状况

根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下:

幢号

1

2

3

4

5

6

7

8

类型

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

部位

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

用途

工程楼

工程楼

危险品

仓库

门卫

生产车间

仓库

综合楼

门卫

结构

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

层数

1

1

1

1

3

1

2

1

建筑面积(m2)

321

458

81

50

4,045

804

982

50

层高(m)

6.0

6.0

6.0

4.8

7.5

8.0

4.0

4.8

室内地坪

水泥

水泥

水泥

地砖

水泥

水泥

地砖

地砖

内墙面

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

外墙面

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

建造年份

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

维护状况

较好

较好

较好

较好

较好

较好

较好

较好

(2)厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。

(3)交通条件

估价对象距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路。

(4)基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸,东西长41公里,南北宽22公里,总面积687平方公里。××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长31.6公里,江岸线长13.6公里,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是上海市的南大门。

近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。

××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3、市场背景分析

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展,据统计国民经济的增长速度已达到8%。

上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权,上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是:到2010年,把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一,在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值定义

本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产(建筑总面积6,791,土地总面积29,032)在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值。

三、评估方法的选择

1、估价技术路线和估价方法

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料,采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域,存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法,即对土地采用市场比较法估价,对建筑物采用成本法估价,然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2、市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态(红线外“六通一平”)在估价期日的市场价格。

3、 成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

(一)土地使用权价值估算(市场比较法)

1、计算公式

估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2、比较实例选择

选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求:用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3、估价对象房地产价格测算

本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

(1)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1  土地比较因素条件说明表

对象

因素条件

待估土地

实例A

××工业区

××镇土地

实例B

××开发区

土地

实例C

××

工业开发区

土地区域等级

十级

十级

十级

十级

交易日期


2003.2

2003.2

2003.2

交易单价(元/m2)


210

190

180

交易情况


正常

正常

正常

道路级别

主干道××公路

主干道××公路

主干道××公路

主干道××公路

产业聚集度

较高

一般

较高

较小

距火车站、机场、码头距离

距火车站较远,机场、码头较近

距火车站较远,机场、码头较近

距火车站、机场较远,码头较近

距火车站较远,机场、码头较近

环境状况优劣度

较好

较好

较好

较好

容积率

小于1

小于1

小于1

小于1

使用年限

假设50年

50年

50年

50年

宗地自然条件

地势平坦

适于建厂

地势平坦

适于建厂

地势平坦

适于建厂

地势平坦

适于建厂

宗地临路条件

临主干道

临主干道

临主干道

临主干道

宗地面积

较大,适宜建

大型厂房

较大,适宜建

大型厂房

较大,适宜建

大型厂房

较大,适宜建

大型厂房

宗地形状

矩形较规则

矩形较规则

矩形较规则

矩形较规则

市政配套

齐全度

红线外

“六通一平”

红线外

“六通一平”

红线外

“六通一平”

红线外

“六通一平”

(2)编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2。

表2  土地比较因素条件指数表

比较因素

待估房地产

实例A

实例B

实例C

交易日期

100

100

100

100

交易情况

100

100

100

100

道路级别

100

100

100

100

产业聚集度

100

97

100

95

距火车站、机场、码头距离

100

102

100

102

环境状况优劣度

100

100

100

100

容积率

100

100

100

100

使用年限

100

100

100

100

宗地自然条件

100

100

100

100

宗地临路条件

100

100

100

100

宗地面积

100

100

100

100

宗地形状

100

100

100

100

市政配套齐全度

100

100

100

100

(3)交易实例修正后的土地价格(比准价格)

经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3。

表3  土地比较因素修正系数表

比较因素

实例A

实例B

实例C

市场销售单价(元/m2)

210

190

180

交易日期

100/100

100/100

100/100

交易情况

100/100

100/100

100/100

道路级别

100/100

100/100

100/100

产业聚集度

100/97

100/100

100/95

距火车站、机场、码头距离

100/102

100/100

100/102

环境状况优劣度

100/100

100/100

100/100

容积率

100/100

100/100

100/100

使用年限

100/100

100/100

100/100

宗地自然条件

100/100

100/100

100/100

宗地临路条件

100/100

100/100

100/100

宗地面积

100/100

100/100

100/100

宗地形状

100/100

100/100

100/100

市政配套齐全度

100/100

100/100

100/100

修正后的单价(元/m2)

212

190

186

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即:

估价对象土地评估单价=(212元/m2+190元/m2+186元/m2)/3

                   =196元/m2

合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为:


式中::年期修正系数;

r:土地折现率,取r=6%;

n:土地剩余有效使用年限(43.11年);

     N:土地法定最高使用年限(工业用地50年)。    

经计算,=0.97,则:

估价对象土地评估单价=196元/m2×0.97=190元/m2

估价对象土地总价=29,032m2×190元/m2=5,516,080元,取整为551.61万元

(二)建筑物及构筑物估价(成本法)

1、建安费测算

经现场勘察,获悉估价对象现状如下:

幢号

1

2

3

4

5

6

7

8

类型

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

部位

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

用途

工程楼

工程楼

危险品

仓库

门卫

生产车间

仓库

综合楼

门卫

结构

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

层数

1

1

1

1

3

1

2

1

建筑面积(m2)

321

458

81

50

4,045

804

982

50

层高(m)

6.0

6.0

6.0

4.8

7.5

8.0

4.0

4.8

室内地坪

水泥

水泥

水泥

地砖

水泥

水泥

地砖

地砖

内墙面

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

涂料刷白

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

铝合金

门窗

外墙面

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

条形面砖

建造年份

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

1998.8

维护状况

较好

较好

较好

较好

较好

较好

较好

较好

根据以上建筑物的特点,查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料,获悉与估价对象相同结构的典型工程概况:

典型工程

工程概况

建安费(元/m2)

典型工程1

多层厂房:框架结构;建筑面积11,656m2;层数八层;总高度36.9m;预制钢砼方桩独立基础;楼地面细石砼整体面层;局部同质地砖地坪;铝合金门窗,硬木框三夹板门,钢板分户门;外墙面砖;内粉刷乳胶漆,局部白瓷砖,轻钢龙骨吊顶;屋面三元乙丙橡胶防水卷材,现浇正主岩保温;电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成;管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。

1,157.75

典型工程2

仓库:框架结构;建筑面积3,523m2;层数一层;总高度8.6m;独立基础;水泥砂浆楼地面;铝合金门窗,铝合金卷帘门;外墙苯丙乳胶漆;内粉刷803涂料;聚乙烯橡胶防水卷材;主干线电缆;普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统;镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。

947

典型工程3

独立别墅:砖混;二层;总高度(檐口)7.8米;带型基础;水泥砂浆楼地面,局部铺设花岗岩;喷塑铝合金门窗,柚木大门,GRC板门窗套;外墙为花岗岩及高级涂料;混合砂浆内粉刷;自粘型橡胶沥青防水卷材;挤塑聚苯乙烯隔热板保温,小西瓦斜屋面;普通开关及插座,座头灯,软线吊灯;复合铜管,钢塑复合管,塑料排水管,普通卫生洁具;照明配电箱;离心泵。

1,776.67

以此为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整,确定估价对象的建安费如下:

幢号

估价对象1

估价对象2

估价对象3

估价对象4

估价对象5

估价对象6

估价对象7

估价对象8

类型

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

工厂

部位

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

全幢

用途

工程楼

工程楼

危险品

仓库

门卫

生产车间

仓库

综合楼

门卫

结构

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

钢混

层数

1

1

1

1

3

1

2

1

建筑面积(m2)

321

458

81

50

4,045

804

982

50

层高(m)

6.0

6.0

6.0

4.8

7.5

8.0

4.0

4.8

建安费

850

850

850

800

1,400

940

1,700

800

以上建安费含室内外装修。

2、室外工程费

每平方米取45元。

3、增容及管理工程费

每平方米取95元。

4、专业费

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用,根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的专业费,一般为建安费的3-8%之间,考虑估价对象的具体特点,专业费取5%。

5、建设单位管理费

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2-5%之间,考虑估价对象的具体特点,取建设单位管理费为3%。

6、贷款利息

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点,综合确定该项目建设期为半年,年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。

利息=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)×工期(年)×年贷款利息×1/2

7、利润

根据目前上海市房地产市场一般状况,该类型房地产开发平均利润率在10-15%之间,本估价项目利润率取10%。

利润=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)×利润率

8、营业税及附加

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加=(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润)×5.5775%

9、建筑物重置价值

建筑物重置价值=建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+管理费+利息+利润+营业税及附加

10、建筑物价格

根据建筑物的用途和实际维护状况,以及建筑物不同的竣工年月,确定综合成新率时,以观察法为主,并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值:

建筑物价值=建筑物重置价值×综合成新率

详细计算见下表:

建筑物

估价对象1

估价对象2

估价对象3

估价对象4

建筑结构

钢混

钢混

钢混

钢混

装修标准

一般标准

一般标准

一般标准

一般标准

行车

工程造价

850.00

850.00

850.00

800.00

专业费用5%

42.50

42.50

42.50

40.00

管理费用3%

25.50

25.50

25.50

24.00

增容及管理工程费

95.00

95.00

95.00

95.00

室外工程费

45.00

45.00

45.00

45.00

小计

1,058.00

1,058.00

1,058.00

1,004.00

建设期

0.50

0.50

0.50

0.50

筹资成本5.31%

14.04

14.04

14.04

13.33

利润率

10%

10%

10%

10%

利润

105.80

105.80

105.80

100.40

营业税及附加5.5775%  

65.69

65.69

65.69

62.34

重置成本

1,243.53

1,243.53

1,243.53

1,180.07

建筑面积

321.00

458.00

81.00

50.00

评估原值

399,173.13

569,536.74

100,725.93

59,003.50

规定年限

40

40

40

40

建成年月

1998年

1998年

1998年

1998年

年限成新率

88%

88%

88%

88%

观察成新率

90%

90%

90%

90%

综合成新率

90%

90%

90%

90%

评估单价

1,119.18

1,119.18

1,119.18

1,062.06

建筑面积

321.00

458.00

81.00

50.00

建筑物价值

359,256.78

512,584.44

90,653.58

53,103.00

建筑物

估价对象5

估价对象6

估价对象7

估价对象8

建筑结构

钢混

钢混

钢混

钢混

装修标准

一般标准

一般标准

一般标准

一般标准

行车

工程造价

1,400.00

940.00

1,700.00

800.00

专业费用5%

70.00

47.00

85.00

40.00

管理费用3%

42.00

28.20

51.00

24.00

增容及管理工程费

95.00

95.00

95.00

95.00

室外工程费

45.00

45.00

45.00

45.00

小计

1,652.00

1,155.20

1,976.00

1,004.00

建设期

0.50

0.50

0.50

0.50

筹资成本5.31%

21.93

15.34

26.23

13.33

利润率

10%

10%

10%

10%

利润

165.20

115.52

197.60

100.40

营业税及附加5.5775%  

102.58

71.73

122.70

62.34

重置成本

1,941.71

1,357.79

2,322.53

1,180.07

建筑面积

4,045.00

804.00

982.00

50.00

评估原值

7,854,216.95

1,091,663.16

2,280,724.46

59,003.50

规定年限

40

40

40

40

建成年月

1998年

1998年

1998年

1998年

年限成新率

88%

88%

88%

88%

观察成新率

90%

90%

90%

90%

综合成新率

90%

90%

90%

90%

评估单价

1,747.54

1,222.01

2,090.28

1,062.06

建筑面积

4,045.00

804.00

982.00

50.00

建筑物价值

7,068,799.30

982,496.04

2,052,654.96

53,103.00

经测算,建筑物价值合计为11,172,531元,取整为1,117.25万元。

(三)估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值=土地价格+建筑物价格

                     =551.61+1,117.25

=1,668.86万元

五、 估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于上海市××开发区××××号的房地产(建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”)在估价时点2003221的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整(其中:土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元;建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元)。

案例分析

该案例在以下几个方面值得特别关注:

1、相对其他资产类型而言,房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质,而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早,发展得比较成熟。因此,房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外,还有适合房地产特征的独特方法,如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价值时,应根据评估对象的具体情况,灵活选择适当的评估方法,以合理估算被估房地产的价值。该案例中,估价对象所在区域及附近区域,存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法,即对土地采用市场比较法估价,对建筑物采用成本法估价,将土地使用权价格与建筑物价格相加,即可得到被估房地产的评估价值。

2、在采用市场法评估房地产价值时,选取可供比较参照的参照物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似,而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被评估房地产处于开发区内,所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,所以参照物的选取相对比较容易。同时,为了保证评估结果的公允合理,该案例选取了三个参照物,对每一个参照物的交易价格进行因素修正,以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格。

3、在采用成本法评估房地产价值时,要明确房地产成本所包含的内容,既不能多计,也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评估,因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等,只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等。另外,建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同,计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行,不能混淆,以免错误计算。例如,该案例中,室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取;专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的;利息和利润是按(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费)的一定比例计算的;营业税及附加则是按(建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润)的一定比例提取的。因此在计算时应格外谨慎,明确各组成部分的取价依据和取价方法,以正确估算被评估房地产的成本。